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집주인이 보증금 반환을 거부합니다

변호사_이민2018.Dec.24

집주인이 보증금 반환을 거부합니다

질문

사정이 생겨 집을 비우려고 합니다. 임대차 기간이 도과하기 전이라는 이유로 집주인이 다음 세입자를 구해놓고 나가라고 합니다. 2기 연체되면 해지할 수 있다는 규정도 있는데 어떻게 해야 할까요.


답변

안녕하세요. 법률사무소 헤아림의 이민 변호사입니다.

요즘 추가 세입자를 구하지 못해 법률적으로 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다.

가장 중요한 것은 계약서 상 월세 기간입니다. 월세 기간이 정해져 있고 그 기한에 맞게 방을 빼는 경우 원칙적으로 다음 세입자를 구할 필요가 없으나, 그렇지 않은 경우 계약의 해지나 해제는 계약 상 정해진 방식에 따라야 합니다.

계약서에 따로 기재가 없는 경우 주택임대차보호법 제6조, 제6조의2 등의 요건 및 민법 제635조 이하 규정을 검토하여야 합니다.

말씀하신 2기 분 연체 규정의 경우 계약서 상 달리 기재되어 있지 않은 경우 민법상으로는 2기 연체 시 임대인이 해지할 수 있다는 취지의 규정으로 이 경우에 해당되는 것이 아닙니다.

따라서, 현재 선택가능한 최선의 방향은

다음 세입자가 구해지기 전까지는 해당 물건에 임대차 계약서 상 계약기간까지 거주하는 것이라고 보여지고,

계약 상 및 법률 상 해지 요건 유무를 검토하는 것이 차선이라고 생각됩니다.

아무쪼록 잘 해결되기 바랍니다.


관련법령

주택임대차보호법

제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

민법

제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.

②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.

\1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월

\2. 동산에 대하여는 5일

제636조(기간의 약정있는 임대차의 해지통고) 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자일방 또는 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 보류한 때에는 전조의 규정을 준용한다.

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